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湖南房企半数"短命" 融资加举债疑似"空手道"  


发表时间:2006/8/15 10:02:00   来自于:经济参考报  

  
    在常人看来,房地产应该是专家管理、资本实力雄厚、生命力旺盛的企业打拼的领域。但湖南省统计局最近根据经济普查数据完成的一项分析却显示,在房地产业最新一轮“景气周期”内,半数地产企业“短命”、低水平企业偏多且惯用“空手道”,这与一些广告和媒体塑造的房地产企业“大鳄”形象差距很大。

    匆匆过客充斥楼市

    调查显示,湖南房地产2005年销售额约300亿元,比1997年增18.5倍,很多房地产商赚得“盆满钵满”。但专家们在普查数据中也发现了一些问题。

    研究表明,房地产业要真正开发一个项目,企业生命周期至少应该达到四年。但在湖南房地产业,却是“长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上。”近十年来,不是老企业得以发展壮大,而是多数已经消亡。1993年以前开办的房地产企业,只有32.7%还“健在”,即使是在这轮“景气周期”开始的1997年经过年检、登记在册的1034家房地产企业,迄今已经有近一半“蒸发”。

    从开发量上看,越是新开的企业,业务比重越大,历史越长的企业,市场份额越低(如1998年开业企业如今的市场份额只有5%),新开一个项目,往往就注册一个新公司,这说明不少投资人在“打一枪换个位置”。

    融资加举债疑似“空手道”

     2004年末,湖南房地产开发企业实收资本只有299.87亿元,平均每个企业仅1420万元,只相当于企业平均投资规模的20.3%。也就是说,湖南房地产业近八成的资金需要通过银行贷款或者其它渠道解决。企业实收资本普遍偏少,符合资本金占总投资规模35%以上要求的房地产企业不到1/3,其中有六成企业实收资本在1000万元以下,只有4.8%的企业实收资本超过5000万元。

    由于企业自身囊中羞涩,因而对外来资金的依赖程度很高。2004年房地产企业当年到位资金457.16亿元,其中企业自筹只有约1/5,大约八成资金通过定金、预收款、个人按揭贷款、银行贷款、个人集资等渠道实现。

    实收资本少,出路还在于举债。到2004年,拥有资产1159.1亿元的湖南房地产业,负债781.71亿元,平均每个企业负债3701万元,负债率高达67.5%,高居工业、建筑业、交通运输业之上。

    在湖南的港澳台商独资和外商投资房地产企业资产负债率也分别高达74%左右,竟比内资企业中三级资质的小企业平均负债率还高。

    “软件”建设粗糙

    到2004年末,湖南房地产企业约94%是三级或三级以下资质的企业,这个群体负债率高达70%左右,其中多数经不起市场考验。

    虽然湖南房地产从业人数从1997年的1.43万人猛增到十万人左右,但大学本科以上学历的只占从业人员总数的17.6%,有一半以上的人只有高中以下文化程度。

    普通消费者与房地产商打交道,总认为自己是外行在与专家打交道。其实不然,湖南房地产业具备技术等级的从业人员十个里面才有一个。

    针对这些问题,专家呼吁:房地产企业只有不断扩大开发规模、储备一定的后备资源,建立科学决策,树立正确的市场观念,创建良好的品牌形象,提高从业人员素质,才能提高生存能力,健康和良性的发展。
 


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